민간 택지 분양가 상한제 : 07년 분양가 상한제 적용 전후 분위기 &향후 시세 예상

요즘 민간택지 분양가 상한제에 대한 뉴스가 증가하고 있습니다.  언론매체의 성향에 따라서, 민간택지 분양가 상한제에 대한 찬반 입장이 선명하게 엇갈리고 있습니다.  하지만, 양 진영 모두 민간택지 분양가 상한제의 영향에 대해서는 과장일지 모르나 크게 보고 있습니다.  지금까지 청약 희망 고문을 당해온 실수요자 입장에서 민간택지 분양가 상한제에 의한 아파트 시세 영향도는 한 번 살펴볼 필요가 있겠다 싶어서 조사를 해 보았습니다.  청약 통장 한 번 써 볼려고 하다가 여러 차례 기회를 놓친 저를 포함한 다른 분들 모두 힘 냅시다!!! ^^

과거에 어떤 분위기에서 민간택지 분양가 상한제 이야기가 나왔는 지, 어떤 분위기에서 정부에서 민간택지 분양가 상한제를 시행하였는 지, 그리고, 민간택지 분양가 상한제 시행 전과 후의 서울 부동산 매매는 어떠했는 지를 알아보았습니다.  이를 통해, 현 시점에서 문재인 정부에서 민간 택지 분양가 상한제를 시행할 것인지를 예측해 보았습니다. (이 글을 쓰는 동안 민간택지 분양가 상한제에 대한 국토부 입장이 더 전향적이 되었네요)

참고로 아래 시세는 대치동 은마아파트 시세이며, 출처는 호갱노노 사이트 입니다.  대치동 은마아파트는 서울 재건축 단지들 시세 수준을 가늠할 수 있는 바로미터라고 생각됩니다. 

 

2006년 1월 1일 언론의 전망 

(서울=연합뉴스) <8.31대책 후속입법 마무리...부동산 시장은>

종합부동산세법 등 8.31부동산 대책의 후속입법이 모두 마무리됨에 따라 올 한해 부동산 시장에는 찬바람이 불 전망이다. 정부의 확고한 부동산 안정 의지가 재차 확인된 만큼 지난해 입법화 지연으로 고개를 치켜들던 규제완화 등의 막연한 기대감도 수면아래로 가라앉게 됐다. 전문가들은 일단 올해부터 세금 부담이 무거워져 다주택자나 시골에 땅을 산 외지인들이 부동산을 처분하거나 인기지역으로 갈아타려는 경향이 뚜렷할 것으로 본다. 투자 수요가 감소해 실수요 위주로 시장이 재편되는 한편 인기. 비인기지역의 양극화 현상도 두드러질 전망이다. 주택시장은 종합부동산세 영향으로 올 상반기에 1차 매물이 쏟아질 것으로 보인다. 종부세 대상이 9억원에서 6억원 초과로, 과세 방법도 개인별 합산과세에서 세대별 합산과세로 바뀜에 따라 과세 대상 판정 기준일인 6월 1일 이전에 집을 팔려고 할 것이기 때문이다. 

05년 8월 31일 종부세 강화 등의 대책이 있었고, 06년 초에는 부동산이 안정될 것이라는 장밋빛 전망이 있었다.  지금와서 보면 이 기사의 내용 중에 '인기, 비인기 지역의 양극화 심화'를 제외하고는 거의 모두 틀렸다. 

불과 한 달이 지났는데, 아래와 같은 기사가 나왔다. 

06년 2월 1일 (서울=연합뉴스) 유경수기자 = 서울 강남지역의 1월 아파트값이 1% 올라 8.31부동산종합대책 발표 이전수준을 회복한 것으로 조사됐다. 

그리고, 은마는 그 해 11월까지 달렸다. 

06년 1월부터 줄곧 오르던 대치 은마 아파트는 4월 이후에 잠시 조정을 거쳤다가 하반기 11월에는 최고가 14억까지 찍는다.  이 때 사람들은 이 14억이 향후 10년간 역대 최고점이 될 줄은 몰랐을 것이다.  그리고, 이때 대치 은마를 산 사람들은 10년간 힘든 시간을 보냈을 것이다.   (참고로, 재건축 아파트에 대한 개발부담금 제도인 3.30 대책이 있었다.  결론은 이 대책도 약발이 오래가지 않은 것이다)

어쨋든 종부세 등을 강화했으니 집값이 잡힐걸로 봤던 연초의 예측은 보기 좋게 빗나갔다.  06년 1월 평균 10억 3,491만원(아래)에 비해 약 40% 가량 올랐으니 완전 예측을 빗나갔고, 대책은 먹혀들지 않았다.  적어도 대치동 사는 은마는 제 갈 길을 달려갔다. 

2006년 11월에는 무슨 일이?

11월초까지 집값은 급등하고, 정부 정책에 대한 비판은 고조

옛날 기사를 보면서 느낀다.  기사 쓰기 너무 쉽다.  13년 전이나 지금이나 똑같다.  06년 11월까지 아파트 값은 계속 올랐고, 주택담보대출은 급증해서 사회적인 이슈가 되었다.  당시, 다른 기사를 보면 노무현 참여정부의 분배 및 성장이 문제 있다고 생각하는 국민이 69%라고 한다.   불만이 쌓일대로 쌓인 것이다.  현재 문재인 정부의 주요 인사들은 이런 상황을 이미 학습했기 때문에, 최대한 막을려고 할 것이다. 

출처: 06년 11월 2일자 정책 브리핑

매매가 변동률을 보면 8월 이후 그야 말로 집값이 로켓트 처럼 올라간다.  정부는 조바심 수요라고 칭하며 상투 잡지말라고 경고했다.  결론적으로 이 경고는 맞았다.  하지만, 무주택자들이 전세가격도 오르는 상황에서  조바심이 안 날 수 있겠는가?  좀 한심한 소리다. 

06년 11월 7일 정부가 부동산종합대책을 '또' 발표할 것이라는 기사가 나온다.  여기에서 노무현 대통령은 "아파트 분양원가 공개가 실질적인 분양가 인하로 이어질 수 있도록 제도적 장치를 마련하겠다'고 이야기 한다. 

이때 까지는 언론에서 이 말이 무슨 뜻인지 해석이 분분했다.  분양원가만 공개하는 것인지 아니면 분양가도 통제하는 것인지 알 수 없었다.  역시, 이 당시도 정부 대책으로 분양시장이 위축되고 결국 집값이 더 엄청나게 뛸 것이라는 의견이 매우 많았다. 

11월 15일 부동산 대책   

06년 11월 부동산 대책의 골자는 공급확대와 분양가 인하였다.  당시에는 공급확대에 대한 관심이 더 높았다. 

그리고, 한국은행에서 지준율을 인상해서 시장의 유동자금도 축소하려는 움직임이 있었다.  당시 부동산 대세 하락에는 유동성 축소도 한 몫 했을 것이다  

11월말 서울의 아파트값이 상승세를 멈췄다는 기사가 나왔다. 

 

06년 11월 대책 이후 부동산 시장 흐름

 

06년 11월 대책 발표 이후, 민간택지 분양가 상한제 시행을 07년 1월에 하였고 3월에는 구체적인 시행방안을 담은 법안이 국회를 통과하였다.  이후07년 5월까지 집 값은 계속 내렸고 거래량도 줄어들었다. 14억이던 은마 아파트 35평 매매가격은 11억 4600만원까지 떨어졌다.  불과 6개월만에 2억5천만원 그러니까 20% 정도 떨어졌다.

 

 

그러곤, 07년 6월과 7월에 다시 반짝 반등이 있었다.  은마 아파트 35평 매매가격이 다시 12억 후반대까지 올랐다.  거래량은 조금 증가했지만, 06년 폭등시기와 비교하면 거래 침체였다. 

06년 8월 기사를 보면 분양가 상한제가 9월부터 실시되면 분양가가 20% 이상 하락할 것으로 보았다. 

건설사들은 분양가 상한제 시행 이전에 밀어내기 분양을 하고, 청약자들이 06년 9월부터 분양가 상한제를 실시하면 분양가가 내려갈 것을 기대하여 청약을 하지 않아서 미분양이 큰 폭이 증가하였다. 

2007년 9월 민간택지 분양가 상한제 적용

07년 9월 민간택지 분양가 상한제를 실시한다. 이후, 부동산 시세는 안정을 찾는다. 

은마 35평 기준으로 08년 9월까지 시세가 10억 중반대까지 떨어진다. 

그리고, 서브 프라임 모기지 사태가 발생했다.  서울 뿐만 아니라 전세계 부동산이 크게 한 방 먹은 이벤트다.  그래서, 08년 후반  하락은 아마도 민간택지 분양가 상한제의 영향은 아닐 듯 하다.   

그리고, 서브 프라임 모기지 사태가 안정된 이후 시세를 보면 거의 08년 상반기의 시세를 보이고 있다.  그러니까, 06년 꼭지 가격의 20% 정도는 빠진 시세이다.   

 

 이번에는...

만약 이번에도 민간택지 분양가 상한제를 실시한다면 비슷한 양상이 벌어질 것 같다.  사람의 심리는 유사하게 움직일 가능성이 크기 때문이다.  따라서, 단기에 미분양이 많이 발생하고, 중기적으로 전체 부동산의 시세하락을 이끌 가능성이 큰 것 같다.   

그러나, 만약 이번에는 예정기간 없이 8월 정도부터 분양가 상한제를 바로 실시하더라도, 실수요자들은 청약에 대거 몰릴 것이고 기존 구축에 대한 관심도는 떨어질 것이다.  그렇기 때문에 단기 및 중기적으로 부동산 시세 하락이 있을 것이다. 

순전히 뇌피셜이지만, 신규 아파트 공급은 줄어들지만 중장기적으로도 서울 부동산 시세는 안정을 유지할 것 같다.  내가 이렇게 생각하는 이유는, 지속적으로 일정 수준, 그러니까 지금보다 공급이 줄더라도 공급이 최소한의 수준만 이루어진다면 실수요자들은 청약을 노릴 것이고 올라가는 시세에 급하게 몸을 실지는 않을 것이다. 

그래서, In-서울 공급이 zero가 되는 것이 아니라면 중장기적으로도 부동산 시세는 중장기적으로도 하락하지 않을 까 한다.  투기 세력이 집값을 올리기에도 규제가 지금 너무 많다. 

'공급이 줄어드는데 어떻게 가격이 내려가냐?'  이런 반문이 분명히 있을 것이다.  그런데, 아파트가 오늘 먹고 없어지는 쌀이나 몇 년 타고 갈아타는 차가 아니다.   아파트는 30년은 거뜬하고, 요즘 짓는 아파트는 그 이상도 갈 것이다.  미국에는 100년 된 아파트도 엄청나게 많다.  신규 아파트 공급이 몇 년 감소하더라도 구축 아파트 숫자를 고려할 때, 서울 시내 아파트의 절대 숫자는 부족한 것이 아닌 것 같다.  그렇다고 요즘 서울로 유입되는 인구가 과거 같이 막 증가하는 것도 아니다.    

결론적으로, 이번 분양가 상한제의 효과로 중장기적으로 꼭지 가격의 20% 정도의 하락을 예상해 본다.  꼭지가격 자체가 워낙 급상승한 가격이니까, 이걸 로또라고 해야하는지 아니면 비정상의 정상화라고 해야 할지 모르겠다.  완전 개인적인 뇌피셜이다.