입지 희소성 최고인 힐스테이트 세운 - 과연 분양가, 투자가치는 얼마나? 모델하우스 6월말 오픈

43만 8585 제곱미터에 달하는 세운지구가 통째로 개발이 됩니다.  

개발이 완료되면 아파트, 호텔, 오피스 등을 갖추게 될 것이니, 천지개벽에 가까울 것이라 생각됩니다. 6월말, 이곳에 1,000세대 가까운 주상복합 아파트가 분양됩니다.  지하 8층 최고 지상 27층까지 총 998세대(일반분양 899세대)입니다.   뉴스 기사를 보면서, 이 아파트의 입지 희소성 때문에 여기 분양 받으면, 손해는 안 보겠다는 생각이 들더라구요.   거기다가, 9억 이하 중도금 대출이 된다고 뉴스에 나오니, 더 괜찮아 보입니다.  힐스테이트 세운 과연 아끼던 청약통장을 던질만한 가치가 있는 지 알아보았습니다.

출처: 힐스테이트 세운

  

 

교통: 대한민국 수도 서울의 중심이니 대중교통은 말 할 필요 없음

 

서울의 중심이라 교통망은 최고 수준입니다. 
(모델하우스는 서울역과 숙대입구역 사이에 위치하고 있습니다) 

 

힐스테이트 세운 주변에는 도보거리에 지하철 1, 2, 3, 4호선 역이 있습니다.

 

그 외, 버스 노선도 많으니, 대중교통은 말 할 필요 없습니다. 

 

다만, 서울 한 복판 이니 교통체증은 심할 것이니, 자가용으로 이동하기에는 불편함이 예상됩니다.
일단 도심을 빠져나와야 하고, 강변북로나 외곽순환로 같은 도시고속도로와도 거리가 좀 됩니다.  

 

일자리 → 직주근접 → 전월세 수요 !!! 

 

쇼핑가 접근성이 최고 수준입니다.
종로, 동대문, 명동, 롯데백화점, 신세계 백화점이 도보거리 또는 지하철 한 두 정거장 거리에 있습니다. 

 

서울시내 중심에 있다보니 직주근접도 최고 수준입니다. 
자연히 전월세 수요도 최고 수준이라 생각됩니다. 
인근에 최근에 분양한 아파트가 없다보니, 희소성도 대단히 높습니다.

 

주변에 CBD가 거의 붙어 있고, 배후 수요가 70만명이라고 하니, 전월세 수요는 빵빵합니다 

 

주변 자연환경 그리고 View

서울 한 복판에 위치하고 있는 주상복합 아파트이지만, 환경적인 부분은 상당히 우수한 편입니다.  단지 앞으로는 청계천 산책로가 있고, 주변 가까운 거리에 북한산, 종묘, 남산공원이 있죠.   

출처: 네이버 거리뷰

네이버 거리뷰를 보면 여기가 서울 한 복판인지 아니면 어디 지방 중, 소도시인지 잘 모르겠습니다.
서울시내 한 복판인데, 도로에서 저 각도에서 하늘 보이는 곳입니다. 
그러니, 뷰도 자연히 좋겠죠.

 

북향 세대 상당수는 청계천, 종묘, 경복궁, 북한산이 조망될 것으로 보입니다.
남향도 종로지역이 아직까지 개발이 그렇게 많이 되지 않아서 초고층 빌딩이 많지는 않습니다. 
따라서, 남향은 중층 이상은 현재로서는 남산이 조망될 것으로 보입니다. 
 

 

교육

이점이 정말 옥의 티입니다.  모두 아시다시피 세운상가 주변은 애 키우기 힘들죠. 앞으로 이곳도 개발된다고 하지만, 상업지구로 개발될 것이기 때문에 교육여건은 크게 좋아지지 않을 것입니다.  

출처: 네이버 지도

위에 지도에서 보면 센추럴 관광호텔 맞은 편이 힐스테이트 세운입니다.
그리고, 영어로 표기된 부분들이 초등학교입니다. 그냥 딱 봐도 멀리 있습니다.
초등학교 자녀를 두신 분이라면 그냥 딱 이사가기가 싫어집니다.

 

분양정보

대형 평형이 없습니다.  60 제곱미터 이하의 중소형으로만 구성되어 있다. 아쉬운 점입니다. 
아무리 주변 교육여건이 좋지 않더라도 요즘 같이 아파트 가격이 비쌀 때 여차하면 실거주 요건을 채우기 위해 2년은 살아야 하는데, 아이 둘 있는 집은 조금 청약하기 망설여지는 부분입니다. 

 

아마도 주변 교육여건이 좋은 편은 아니니, 주요 타겟층을 20~30대 미혼 또는 신혼부부를 잡아서 20평대 이하만 공급하는 것 이겠죠.  하지만, 투자 관점에서는 20평대 가성비가 제일 높으니, 장점일 수도 있습니다. 

 

총 2개동이 들어서고, 어린이집, 작은도서관, 경로당, 피트니스센터 등이 들어설 예정입니다. 
좀더 자세한 커뮤니티 정보는 모델하우스 오픈 시기가 되어야 나올 것 같습니다. 

 

주차 대수는 세대당 0.82대입니다. 

 

분양가 및 투자전망

 

분양가 평당 3천 이하, 중도금대출이 가능
분양 세대중 일부는 9억원이하가 나옵니다.  따라서 중도금 대출도 가능합니다. 
분양가는 3천만원대를 예상하는 의견이 많습니다.

 

주변 공급은 수요에 비해 미미하다고 봐도 무방

주변에 대우건설이 올 하반기에 600여가구를 세운 6-3-4구역에서 분양하고,
내년중에는 6-3-3구역에서 700여 가구를 분양합니다. 

세운상가 개발이 완료가 되면 총 3600여 가구가 공급이 된다고 하네요. 
70만 배후 지역이 있으니, 3,600가구 분양도 희소성은 갑이겠죠. 

 

그럼, 향후 투자전망은...

인프라는 이상에서 보았듯이 정말 좋습니다.
주변 직주근접 요건이 너무 좋기 때문에, 20~30세대 직장인 미혼 신혼부부 수요가 많을 것입니다.
따라서, 투자하면 수익은 거의 보장이라고 생각합니다. 
시간이 흐를수록 주변 일대가 개발되고 희소성은 더 올라갈 듯 합니다.  

단 하나 옥의 티가 교육여건입니다.  
우리나라는 맹모삼천지교라고 하여, 교육이 이사의 중요한 고려사항입니다.  
어찌 보면 고가 아파트의 제1원칙은 교육여건인 경우가 많죠. 

그래서, 힐스테이트 세운도 강남 대치동을 넘기는 힘들 수 있습니다.  하지만, 대치동 아파트 값은 못 넘어도 4대문 안에 이 정도 규모의 아파트가 분양된 적이 최근에 없고 앞으로도 힘들기 때문에 희소성은 대단히 높고 그에 알맞은 가격이 예상됩니다. 

대치동과 비교하기 힘드니, 가까운 경희궁 자이를 보겠습니다. 

경희궁 자이 2매물입니다. 
20평대 매매 호가가 11억원대부터 시작합니다. 호가 기준 12억이 많고 13억도 있습니다.
KB 실거래가 기준으로 12억 전, 후로 거래가 되고 있습니다. 

개인적인 예상으로는 힐스테이트 세운의 입지가 너무 좋지만, 경희궁 자이의 매매가를 넘지는 못 할 것 같습니다.
(근접할 수는 있겠죠)

이유는, 아파트를 살 수 있는 경제력을 고려한다면, 20대 보다는 30대, 30대 보다는 40대가 높습니다.
주로 30, 40대라면 아이들이 있죠. 
아이를 키우는 부모라면, 정답이 나오죠.
어디로 가야되는지.